Un dispositif d’incitation à l’investissement immobilier offre une réduction d’impôt contre l’achat d’un logement, généralement destiné à la location. Un avantage intéressant, surtout quand deux dispositifs allient leurs forces et multiplient les rabais fiscaux.

Si le stigmates de la crise de 2008 tendent à disparaître, l’environnement économique est toujours aussi instable, malgré quelques signes optimistes. Dans l’immobilier par exemple, où la situation s’améliore de jour en jour : les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiques (2,2% à 20 ans) et les prix des logements ont baissé par rapport à l’année dernière. Deux critères qui déterminent l’état du marché immobilier.

LMNP-censi-bouvard-2015Conscient de l’embellie actuelle, le gouvernement multiplie les annonces pour inciter les Français à investir dans la pierre : prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2016 et refonte du prêt à taux zéro. Pour autant, la meilleure combinaison est jalousement protégée : le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et la loi Censi Bouvard. Logique, elle coûte plus à l’État qu’elle ne lui rapporte.

LMNP de services

La loi Censi Bouvard concerne les logements en résidences de services. Ces dernières sont très variées : résidences étudiantes, d’affaire, pour seniors dépendants ou seniors indépendants, de tourismes, pour personnes handicapées… Dans le cas d’un achat suivi d’une mise en location, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans, soit la durée locative minimum. Et si la location y est soumise, il est également possible de récupérer la TVA (20% du prix). Voilà pour la loi Censi Bouvard.

De son côté, le statut LMNP ne concerne que l’acte de location – il n’y a pas l’obligation d’acheter puis de mise en location – et s’adresse donc aux propriétaires. Mais dans le cas d’un achat en résidence de services, il est possible de cumuler les deux dispositifs. Un investissement LMNP permet au propriétaire de choisir son régime fiscal entre micro-BIC et réel. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs, s’ils ne dépassent pas 32 900 euros par an. Dans ce cas là, le régime réel est imposé. Ce dernier fonctionne différemment du micro-BIC : il permet de déduire l’ensemble de ses charges des recettes. À noter que le régime réel peut être choisi sans condition particulière, contrairement au micro-BIC.

Pour résumer, un particulier investissant dans un logement en résidence de service bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans, d’un abattement de 50% sur les loyers (s’il choisi le micro-BIC) et la possibilité de récupérer la TVA. Intéressant, non ?